Baurechtsblog

Short-Stories (1): Abnahme - Nicht nur wer zu spät kommt...

nospam@example.com (Peter M. Bach ) — Mon, 07 May 2012 20:01:48 +0200

... den bestraft das Leben. Nein, auch derjenige der verfrüht die Abnahme eines Werkes erklärt, kann das Nachsehen haben. Dies diktierte jüngst das OLG München (Urteil vom 08.11.2011 - 9 U 2533/11) einem Kläger in das klageabweisende Urteil.

Was war passiert?

Der Käufer einer Eigentumswohnung unterzeichnete Ende 2005 ein Protokoll mit dem er, nach Auslegung durch das Gericht, das "gesamte Kaufobjekt" abnahm, obwohl Außenanlagen und insbesondere die Tiefgarage, für jeden erkennbar, noch nicht fertig hergestellt waren. Zwar waren diese Leistungen in dem Abnahmeprotokoll noch als fehlend gekennzeichnet, so dass der Gewährleistungsanspruch nicht bereits wegen vorbehaltloser Abnahme verloren ging (§ 640 Abs.2 BGB). Aber die fünfjährige Gewährleistungsfrist nach §634a BGB begann mit der Unterzeichnung des Protokolls zu laufen. Als der Käufer schließlich im Jahr 2011 mit dem Bauträger die Geduld verlor und wegen der Außenanlage klagte, waren seine Gewährleistungsrechte - Sie ahnen es - verjährt!

Im Prozess verwies der Kläger darauf, dass jedenfalls das Gemeinschaftseigentum wegen der unvollständigen Außenanlage und der Tiefgarage gar nicht abnahmefähig war. Er versuchte so, seine Abnahme anzufechten. Das OLG München bestätigte den Kläger zwar im Sachverhalt aber nicht in der Rechtsfolge: Die Abnahme ist eine privatautonome Erklärung, d.h. der Auftraggeber eines Werkes (oder hier: der Käufer einer Wohnung in einer neu errichteten Wohnungseigentumsanlage) ist nicht gehindert, die Abnahme zu erklären, obwohl eine Abnahmereife objektiv noch gar nicht gegeben ist. Der Kläger hatte im Ergebnis daher das Nachsehen!

Ist das wirklich rechtens?

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In eigener Sache: Peter M. Bach - Der Dritte im Bunde...

nospam@example.com (Peter M. Bach ) — Mon, 07 May 2012 19:25:42 +0200

...der Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht.

Die Rechtsanwaltskammer Stuttgart hat Herr RA Peter M. Bach Anfang 2012 den Fachanwaltstitel für Bau- und Architektenrecht verliehen. Herr RA Bach ist verstärkt im Bauprozess- und Architektenrecht tätig. Ein weiterer Schwerpunkt liegt in der baurechtlichen Beratung von Wohnungseigentümergemeinschaften. Somit steht den Mandanten von Diem & Partner im Bau- und Architektenrecht ab sofort neben unserem Partner RA Roland Kahabka und Herrn RA Y. S. Kaan Kalkan ein dritter Fachanwalt zu Verfügung. Die Leistungspalette im Bau- und Immobilienrecht wird komplettiert durch Frau RAin Claudia Koslowski, Fachanwältin für Miet- und WEG-Recht. Die konsequente Spezialisierung im Bau- und Immobilienrecht trägt somit weiter ihre Früchte. Unseren Mandanten danken wir für das erwiesene Vertrauen, das letztlich die Voraussetzung dafür war, die für den Erwerb des Fachanwaltstitels erforderliche hohe Zahl an praktischen Fällen nachweisen zu können.

Die Hinweispflicht und die Pflicht zur Mitteilung von Bedenken II

nospam@example.com (Kaan Kalkan) — Wed, 05 Jan 2011 19:38:37 +0100

Nachdem ich ich im ersten Teil meines Beitrags "Die Hinweispflicht und die Pflicht zur Mitteilung von Bedenken I" erläutert habe, in welchen Situationen der Auftragnehmer Prüfungs- und Hinweispflichten hat, möchte ich jetzt erläutern, welche Inhalt eine solche Mitteilung haben und wie ausführlich diese sein sollte.

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Der Praktische Umgang mit Konflikten am Bau Teil II: Die Hinweispflicht und die Pflicht zur Mitteilung von Bedenken I

nospam@example.com (Kaan Kalkan) — Wed, 05 Jan 2011 18:50:28 +0100

In meiner Reihe "Der praktische Umgang mit Konflikten am Bau" möchte ich jetzt den praktisch relevanten, aber in der Praxis leider vernachlässigten Bereich "Bedenken gegen die Art und Weise der Ausführung" thematisieren.

I. Untersuchungs- und Mitteilungspflichten

Die Pflicht des Bauunternehmers beschränkt sich nicht nur darauf, das Bauwerk in der vertraglich vereinbarten Form zu errichten und fertigzustellen. Darüber hinaus hat der Unternehmer als Fachmann seines Faches auch hier die Pflicht, seinen Auftraggeber vor Schaden zu bewahren. Daher treffen den Auftragnehmer über die reine Umsetzung der Bauleistungen auch Pflichten zur Beratung, Prüfung, Erteilung von Hinweisen und Mitteilung von Bedenken.

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Behinderungen am Bau Teil II

nospam@example.com (Kaan Kalkan) — Sun, 21 Nov 2010 16:29:02 +0100

Die richtige Behinderungsanzeige

Im ersten Teil meines Beitrags "Behinderungen am Bau Teil I" habe ich erläutert, welche Bedeutung die Behinderungsanzeige und die Dokumentation von Behinderungen hat.

Jetzt möchte ich aufzeigen, wie man Behinderungen dokumentieren und Anzeigen kann:

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Der Praktische Umgang mit Konflikten am Bau: Behinderungen am Bau Teil I

nospam@example.com (Kaan Kalkan) — Sun, 21 Nov 2010 16:06:36 +0100

I. Was sind Behinderungen?

Häufig kommt es im Rahmen von Bauarbeiten zu unvorhergesehenen oder nicht geplanten Situationen, die den geplanten und kalkulierten Bauablauf mehr oder weniger wesentlich beeinträchtigen. Problematisch ist hierbei, dass solche Störungen dazu führen können, dass verbindliche Termine nicht eingehalten werden können, neue kostenträchtige Dispositionen getroffen und unter Umständen weiteres Personal und Gerätschaften auf die Baustelle geschafft werden müssen.

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Neue Reihe: Der Praktische Umgang mit Konflikten am Bau

nospam@example.com (Kaan Kalkan) — Sun, 21 Nov 2010 15:52:48 +0100

Viele Bauvorhaben werden nach Abschluss der Arbeiten auf der Baustelle Gegenstand von Rechtsstreitigkeiten. Zumeist geht es dann hierbei um Mängel, Nachträge, überschrittene Fristen, damit einhergehende Vertragstrafen.

Häufig verlaufen diese Rechtsstreitigkeiten für die Beteiligten unbefriedigend, da bei der Geltendmachung der Ansprüche der erforderliche Tatsachenvortrag nicht in der Weise präsentiert werden kann, wie es die Gerichte erfordern. Oft ist viel Zeit vergangen, die damaligen Mitarbeiter sind nicht mehr im Unternehmen beschäftigt oder sie können sich nicht detailliert erinnern, was wann mit wem wo besprochen wurde. In der Folge sind viele Ansprüche nicht durchsetzbar, Gegensansprüche können nicht abgewehrt werden. Abhilfe aus dieser unbefriedigenden Situation schafft man nur, indem man sich auf einen etwaigen Rechtsstreit vorbereitet, bevor dieser überhaupt absehbar ist. Im Idealfall beginnt man damit ab dem Vertragsschluss bis zum Abschluss des Vorhabens. Daher sollte es das Ziel jedes Bauunternehmerns sein, die Abläufe im Rahmen Vorhaben so zu dokumentieren und sich zu jederzeit so zu verhalten, dass im Gerichtsverfahren die erfoderlichen Informationen sofort bereitgestellt werden.

Das ist auch das Ziel dieser neuen Reihe. Ich will vermeiden im Rahmen eines Prozesses zu erklären, warum dieser und jener juristisch bestehende Anspruch aus Beweisschwierigkeiten nicht oder nur schwierig durchsetzbar sein dürfte.

Vielmehr möchte ich zeitlich vorher in das Geschehen eingreifen und Betroffene dahingehend sensibilisieren, welche Vorkehrungen während eines Bauvorhabens wie getroffen werden müssen, damit man sich seine Rechte erhält.

Ich hoffe , mit dieser Reihe einen Wegweiser zu schaffen, der Sie im Alltag des Baugeschehens begleitet.

Diese Reihe basiert auf einem Vortrag, den ich zu diesem Thema im Oktober in Nürnberg hielt, um baubeteiligte Personen im Umgang mit solchen konflikten zu sensibilisieren.

Beginnen werde ich zunächst mit dem Thema: Behinderungen am Bau

Stuttgart 21 und die Diskussion um den „Baustopp“ – was geht und wie? (Eine baurechtliche Erörterung)

nospam@example.com (Peter M. Bach ) — Tue, 14 Sep 2010 16:00:37 +0200

Der Streit um das milliardenschwere Infrastrukturprojekt „Stuttgart 21“ greift immer weiter um sich und spaltet nicht nur die Bewohner der baden-württembergischen Landeshauptstadt sondern ist zwischenzeitlich ein bundesweites Medienthema geworden.

Trotz scheinbar unversöhnlicher Gegensätze bekundeten zuletzt die Protagonisten beider Seiten eine Gesprächsbereitschaft. Die Projektgegner machen aber für die Gespräche einen „Baustopp“ der zwischenzeitlich begonnenen Arbeiten (insbesondere des begonnen Teilabriss des alten Bahnhofsgebäudes) zur Vorbedingung, was die Projektverantwortlichen bislang ablehnen. Nunmehr wird das Thema „Baustopp“ sogar den Bundestag beschäftigten und zwar sowohl von Seiten der Gegner (Grünen) als auch Teilen der Befürworter (SPD).

Dies scheint mir Anlass genug, sich einmal aus der Sicht des Rechtsanwenders Gedanken über die baurechtlichen Möglichkeiten und die daran anknüpfenden Folgen eines solchen Baustopps zu machen und zwar völlig frei von jeglicher Ideologie hinsichtlich des Streits pro oder contra Stuttgart 21. Die Fragen und Probleme die sich in baurechtlicher Hinsicht an eine solchen Baustopp ergeben, sind gerade im Rahmen von Großprojekten, wie Stuttgart 21 eines ist, durchaus komplex. Dabei an dieser Stelle der Hinweis: Die nachfolgende Darstellung bezieht sich allgemein auf die gesetzlichen Regelungen zum Bauwerkvertrag. Im Einzelnen kann vieles in den spezifischen Verträgen auch abweichend geregelt sein, weshalb dies mangels Kenntnis der einzelnen Vertragsinhalte keine spezifische Analyse zum Projekt Stuttgart 21 sein kann und sein will.

„Baustopp“ vor und nach Vertragsschluss – wesentliche Unterschiede

Dies beginnt bereits mit der Frage, was mit dem Wort „Baustopp“ überhaupt an rechtlich bedeutsamen Handlungen verbunden ist. Grundsätzlich sind hierbei zwei höchst unterschiedliche Situationen zu berücksichtigen, die vorliegend beim Projekt Stuttgart 21 angetroffen werden können: zum einen bestehen bereits gültige (Bauwerk-)Verträge und es werden bereits Arbeiten ausgeführt (z.B. der Abriss). Zum anderen sind Leistung, wie z.B. der Bau des neuen Bahnhofs selbst, noch im vorvertraglichen Bereich der Vertragsvergabe.

Die Problematik eines „Baustopps“ liegt im ersten Fall auf der Hand, wird hier doch in ein laufendes Vertragsverhältnis eingegriffen, entweder in dem man den Vertrag gänzlich kündigt oder aber zumindest das Ruhen der Arbeiten ankündigt. Beides kann letztlich gleich gravierende Folgen nach sich ziehen. Gerade die Frage der

Bauzeit ist ein wesentlicher Faktor nicht nur in der Planung und sondern auch in der Preiskalkulation. Wir werden sehen, dass dies entsprechend in den gesetzlichen Regelungen seinen Widerhall findet.

Aber auch im vorvertraglichen Stadium ist die Angelegenheit nicht ohne Brisanz. Im Gegensatz zur sehr weitegehenden Vertragsfreiheit der Privatwirtschaft, unterliegt die öffentliche Hand bei der Vergabe staatlicher Aufträge bekanntlich gewissen Bindungen, wie sie hauptschlich in den Verordnungen der VOB/A bzw. der Sektorenverordnung (SektVO) geregelt sind. So ist z.B. eine rechtmäßige Aufhebung oder Aussetzung laufender Vergabeverfahren von gewissen Voraussetzungen abhängig. Dies betrifft mitunter auch „halböffentliche“ Vergaben der Bahn im Bereich von Infrastrukturprojekten.

Beides in einem Artikel zu beleuchten, würde auch bei der gebotenen Kürze der Darstellung, den Rahmen eines Artikels sprengen. Ich werde daher vorliegend zunächst die Situation bei bereits bestehenden Verträgen analysieren. Ein weiterer Artikel der dir Problematik im Rahmen laufender Vergaben erörtert, wird dann in Kürze folgen.

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EEG-Novelle und Kürzung der Einspeisevergütung: Klagewelle gegen Handwerksbetriebe im Verzug vorprogrammiert

nospam@example.com (Peter M. Bach ) — Fri, 03 Sep 2010 11:46:32 +0200

Am 08. Juli 2010 hat der Deutsche Bundestag das Gesetz zur Änderung des Erneuerbare-Energien-Gesetzes beschlossen. Die Novelle enthält insbesondere eine Reduzierung der Einspeisevergütung für Photovoltaik-Anlagen, also der gesetzlich festgelegten Preise, die die Energieunternehmen den Betreibern von Photovoltaikanlagen für die eingespeiste Strommenge bezahlen müssen.

Die Reduzierung der Vergütung gilt rückwirkend für Anlagen die ab 01.07.2010 in Betrieb gehen und sie fällt, trotz heftiger Lobbyarbeit der Solarwirtschaft insgesamt überraschend deutlich aus. Wurde der Stichtag daher wegen eines Verzuges der mit der Anlageninstallation beauftragten Unternehmen verursacht, drohen mitunter ganz erhebliche Schadensersatzansprüche der Betreiber. Erste Fälle kommen bereits in der Praxis an.

Die Reduzierung in Zahlen:

Abhängig von der Art, insbesondere der Leistungsstärke der Solarstromanlage bzw. ihrem Standort, sinkt die gesetzlich festgelegte Einspeisevergütung ab 01.07.2010 zwischen 13% und 8%, wobei insbesondere die „klassischen“ Dach- oder Fassadenanlagen auf privaten Häusern betrifft. Die Vergütung für Anlagen in Gewerbebetrieben wird immerhin noch um 12% gekürzt. Im Oktober gibt es dann nochmal eine weitere Kürzung um 3% pauschal für alle Anlagen. Real sinkt die Einspeisevergütung je nach Anlage bei privaten Häusern, deren Eigennutzung unterhalb der Quote von 30% liegt, um 6,11ct/kWh bis 4,58ct/kWh, bei Anlagen in Gewerbegebieten um 4,17ct/kWh.

Ganz dick kommt es für Bauern, die beschlossen haben, Ackerflächen in Solarkraftwerke zu verwandeln: diese Anlagen sind nach dem neuen EEG gar nicht mehr vergütungsfähig.

In Anbetracht, dass man pro kW-Nennleistung von einer Jahresleistung zwischen 800 - 1050kW/h ausgehen kann, ergeben sich für die Betreiber durch die Gesetzesänderung über die gesamte Förderdauer betrachtet, erhebliche Mindereinnahmen, die sich selbst bei kleineren Anlagen durchaus im fünfstelligen Bereich bewegen können. Bei größeren Anlagen, z.B. auf Industriehallen, öffentlichen Gebäuden oder Konversionsflächen (z.B. ehemalige Kasernengelände), ergeben sich noch ganz andere Dimensionen!

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Veranstaltungshinweis: „Neues zur VOB/A – Auswirkungen auf das Mängel- und Nachtragsmanagement“

nospam@example.com (Kaan Kalkan) — Fri, 13 Aug 2010 19:50:54 +0200

Die Rechtsanwälte und Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht Roland Kahabka und Y. S. Kaan Kalkan werden am 22.09.2010 in Nürnberg auf dem ifA-Exklusiv-Seminar zum Thema "Die neue VOB/A im praktischen Umgang mit Konflikten am Bau" referieren.

Behandelt werden dabei die Themen:

1. Behinderungen am Bau
Gerichtsfeste Dokumentation von Bauablaufstörungen
Ansprüche und Geltendmachung durch den Bauunternehmer
Praxistipps

2. Bedenken gegen die Art und Weise der Ausführung
Untersuchungs- und Mitteilungspflichten
Inhalt und Umgang der Bedenkenmitteilung
Praxistipps

3. Umgang mit streitigen Mängeln
Kosten der Untersuchung und Nachbesserung
Sowieso-Kosten
Praxistipps

4. Umgang mit Nachträgen
Nachtragsrelevante Sachverhalte und Anmeldung von Nachträgen
Verhalten bei Konflikten wegen Nachträgen
Praxistipps

Weitere Informationen zur Veranstaltung finden Sie direkt auf der Seite der ifA-BauConsult. Den Flyer zur Veranstaltung mit Hinweisen zur Anmeldung finden Sie hier: Neues zur VOB/A – Auswirkungen auf das Mängel- und Nachtragsmanagement

Gelangweilte Bauarbeiter

nospam@example.com (Kaan Kalkan) — Mon, 12 Jul 2010 18:59:40 +0200

Hier noch ein anschauliches Beispiel, wie man sich nicht auf dem Bau Verhalten sollte.

Fertighaushersteller müssen Widerrufsrecht beachten

nospam@example.com (Kaan Kalkan) — Fri, 09 Jul 2010 17:44:56 +0200

Das Landgericht Ulm hat in einer Entscheidung vom 15.04.2010 die Klage eines Fertighausherstellers auf Zahlung der vereinbarten Vergütung wegen Kündigung des Bauvertrages abgewiesen, nachdem dieser die Käufer nicht über ihr Widerrufsrecht belehrt hatte.
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Mietrecht: Die Einigung auf ein Vertragsmuster schließt eine AGB aus!

nospam@example.com (Peter M. Bach ) — Thu, 20 May 2010 19:44:54 +0200

Obwohl nicht das Kernthema unseres blogs, sondern nur „Immobilienrecht im weitesten Sinne“ betroffen ist, bewegt mich die Brisanz der Entscheidung zu diesem Exkurs. Folgendes Urteil des BGH (Urteil vom 17.02.2010 - VIII ZR 67/09) zu einem Gebrauchtwagenkauf dürfte gerade auch für Vermieter von einigem Interesse sein:

Die Parteien des Kaufvertrages verwendeten ein fertig formuliertes Kaufvertragsmuster, dass offenbar von einem Versicherungsunternehmen allgemein zur Verfügung gestellt wurde. Darin war ein Haftungsausschluss enthalten, der grobes Verschuldens nicht ausnahm. Dies führt nach dem Gesetz (§§307, 309 Nr. 7 BGB) zwingend zur Unwirksamkeit des gesamten (!) Haftungsausschlusses, WENN es sich um eine allgemeine Geschäftsbedingung gehandelt hätte. Dies verneinte der BGH im konkreten Fall jedoch: Die Verwendung des Mustertextes war nicht einseitig durch den Verkäufer zur Bedingung gemacht worden, sondern beide Seiten hatten sich einvernehmlich dahingehend verständigt, dieses zu verwenden.

Die Relevanz für das Mietrecht liegt auf der Hand: insbesondere private Vermieter, gleich ob es um Wohnungen oder Geschäftsräume geht, machen sich oft nicht die Mühe bzw. trauen es sich nicht zu, einen eigenen Vertrag zu entwerfen, sondern greifen angesichts der Fülle der (z.T. im Internet frei herunterladbaren) Angebote auf entsprechende Muster der verschiedenen Vereine und Verbände zurück. Die Erfahrung zeigt leider, dass solche Vertragsmuster häufig nicht „AGB-fest“ sind.

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Stuttgart 21: Ausschreibung für den Tunnelbau läuft

nospam@example.com (Peter M. Bach ) — Fri, 07 May 2010 21:04:37 +0200

Ungeachtet der politischen Diskussionen und der anhaltenden Proteste startet die Deutsche Bahn nunmehr ernsthaft mit der Durchführung des Projektes „Stuttgart 21“, indem sie nunmehr die Bauleistungen für verschiedene Tunnelbaugewerke ausgeschrieben hat.

Gegenstand der laufenden Ausschreibung ist nach Informationen der Stuttgarter Zeitung der sogenannten Fildertunnel nebst Rettungsstollen, der auf einer Länge von zehn Kilometern zwischen Hauptbahnhof und Flughafen verläuft, sowie die beiden sechs Kilometer langen Tunnels nach Ober- und Untertürkheim. Die Vergabe wird im sogenannten Verhandlungsverfahren erfolgen. Die Angebotsbedingungen sind nunmehr seit 03.05.2010 im Rahmen des europäischen Ausschreibungsverfahrens bekanntgegeben -> Infos hier. Schlusstermin für die Einreichung des Angebots ist auf den 20.05.2010 - 12:00 Uhr festgesetzt.

Gemäß den Eckdaten der Vertragslaufzeit soll das Gewerk im Zeitraum vom 01.09.2010 – 31.12.2017 zur Ausführung kommen. Die geschätzte Investitionssumme beläuft sich auf für den Tunnelbau auf rund 1,7 Milliarden Euro.

Technisch interessant dürfte der Bau durch die teilweise als problematisch eingestufte Geologische Situationen in den Bereichen der geplanten Trassen sein, da sie nach der vorgesehenen Planung zu einem nicht unerheblichen Teil durch quellfähige Gesteinsschichten verlaufen. Laut einem Presseartikel der Stuttgarter Zeitung hat die Bahn die Art des Tunnelbauverfahrens ausdrücklich offen gelassen, womit sowohl die Neue Österreichische Tunnelbauweise als auch der maschinelle Tunnelvortrieb zum Einsatz kommen können.

Stellungnahme des Anwaltsvereins zur unterschwelligen Vergabe

nospam@example.com (Kaan Kalkan) — Tue, 13 Apr 2010 19:36:50 +0200

Wie in meinem Beitrag "OLG Düsseldorf bricht eine Lanze für Bieter bei Ausschreibungen unterhalb der Schwellenwerte" schon erklärt wurde, sind die Möglichkeiten von Bietern, gegen unrechtmäßige Ausschreibungen unterhalb der Schwellenwerte vorzugehen massiv eingeschränkt.

Lediglich einige Gerichte wie das OLG Düsseldorf tendieren dazu, einen ähnlichen Rechtsschutz zu gewähren, wie er auch bei Vergaben oberhalb der Schwellenwerte vorgesehen ist. Von einem effektiven Rechtsschutz kann jedoch bislang keine Rede sein, was seinen Grund nicht zuletzt in fehlenden gesetzlichen Regelungen hat.

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